2009 и 2010 годы могут оказаться критичными для рынка недвижимости Венгрии. Экономическая рецессия и, как результат, спад спроса и уменьшение инвестиционных потоков, по мнению экспертов, приведут к усугублению и без того непростой ситуации на рынке. И ждать помощи можно будет только со стороны иностранных покупателей, которых может привлечь дешевая венгерская недвижимость.

В последние годы цены на жилую недвижимость в Венгрии, по данным местного Центробанка, постоянно снижались. Так, в 2005 году объявленные цены, с поправкой на инфляцию, снизились на 2,7%, в 2006 году – на 5,3%, в 2008 – на 4,2%. Что касается реальных цен, то падение за эти годы наблюдалось еще более существенное. Однако пик снижения пришелся все-таки на текущий год. По данным Colliers Internаtional, в первом квартале 2009 года цены на жилую недвижимость только в одной столице страны, Будапеште, упали на 10–30% в зависимости от района. Так, в центре города и в Буде стоимость жилья снизилась гораздо значительнее, чем в Пеште.Что же ожидает венгерский рынок в этом году? Эксперты настроены довольно пессимистично. Согласно прогнозам, спад ВВП Венгрии в 2009 году составит 6%, а то и более, вместо прогнозируемых ранее 5–5,5%. В результате, как прогнозируют в компании Ecostat, падение стоимости местной недвижимости продолжится – по крайней мере на 8–9%.

Однако даже эти цифры можно считать слишком оптимистичными. Венгрия переживает мировой экономический кризис очень тяжело: страна стала одной из первых, кто попросил о финансовой помощи, для того чтобы спасти свою экономику. И эта помощь ей была оказана. Осенью прошлого года Международный валютный фонд предоставил Венгрии кредит в размере $15,7 млрд., а власти Евросоюза и Всемирный банк оказали стране помощь еще на $9,4 млрд. Однако местному рынку недвижимости, а также ипотечному сектору это не помогло. Дело в том, что ипотечный рынок Венгрии привязан к иностранным валютам, по большей части к евро и швейцарскому франку. Но чем глубже венгерский рынок погружался в кризис, тем чаще многие банки и другие финансовые институты отказывали в предоставлении ипотечных кредитов в евро и франках – кстати, швейцарской валютой были профинансированы до 90% всех займов на покупку недвижимости в 2007–2008 годах. Обусловлено это было в первую очередь тем, что процентная ставка по ипотеке, выданной в швейцарских франках, составляла около 3,5% в отличие от кредитов в венгерских форинтах, где она превышала 9%.

Что касается строительства новых объектов, то оно, естественно, тоже замедлилось. Если в 2003 году было возведено около 60 тыс. новых домов, то в период 2006–2008 гг. строилось в среднем не более 44 тыс. в год. Причем строительная отрасль Будапешта пострадала из-за кризиса больше всех – объемы строительства в 2008 году в столице упали на 25% по сравнению с 2007 годом.

Теперь о ценах. Разброс цен на венгерскую недвижимость довольно обширен – от 1500 до 4500 евро за квадратный метр. Договориться о существенных скидках можно, но в случае, если покупатель готов платить в евро, а не в дешевеющих венгерских форинтах. В этом случае дисконт может достигать 30–40%.

Правда, уже в следующем году покупатели венгерской недвижимости могут столкнуться с новым налогом. Правящая партия социал-демократов предложила уже с середины следующего года новую налоговую схему: недвижимость, чья стоимость не превышает 2 млн. форинтов, будет облагаться налогом в 0,2%, далее – чем дороже, тем выше налог. При стоимости от 2 до 10 млн. форинтов налог составит 0,25%, от 10 до 30 млн. – 0,35%, выше 30 млн. форинтов – 0,5%. (1 евро = 281 форинт).

Исходя из этих данных, можно посчитать, что за недорогую квартиру стоимостью в 8 млн. форинтов владельцу придется платить 22 тыс. форинтов в год, а за дом ценой в 50 млн. – 250 тыс. форинтов в год. Благодаря этому налогу, который, правда, еще только планируется ввести, но который уже вызвал массу споров в правительстве Венгрии, власти страны рассчитывают пополнить бюджет на 225 млрд. форинтов.

Но не все так печально. Венгерские девелоперы очень рассчитывают на то, что ослабевающая национальная валюта и снижающиеся цены на недвижимость привлекут иностранных покупателей, основную часть которых составляют граждане Испании, Ирландии, а также Израиля. Оживление спроса со стороны иностранцев уже почувствовалось на Балатоне. На Пасхальные каникулы все места в гостиницах вокруг озера были распроданы, и среди приезжих оказалось немало тех, кто задумался о покупке прибрежной недвижимости.